Qu'est-ce qu'une SCPI ?

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un type de placement immobilier qui présente l'avantage d'être diversifié et plus rentable qu'un achat immobilier en direct. De plus les biens sont pris en charge par des professionnels, ce qui garantit à l'investisseur l'absence de soucis de gestion.

Concrêtement, qu'il y a-t-il dans ma part de SCPI ?

Une part de SCPI est un titre de propriété sur un patrimoine immobilier qui peut aller jusqu'à plus d'un milliard d'euros. Tous types de biens immobiliers peuvent entrer dans la composition de ce patrimoine, et sans le savoir, peut-être que votre supermarché habituel appartient à une SCPI. L'actif est réparti sur différentes zones géographiques et types de biens immobiliers pour une meilleure diversification. Certaines SCPI se spécialisent sur certains secteurs comme par exemple les murs de magasins ou bien sur des bureaux répondant à des normes écologiques.

Comment réduire mes impôts grâce aux SCPI ?

Pour optimiser la fiscalité du placement SCPI en lui-même, l'achat à crédit ou en assurance-vie s'imposent comme des solutions de choix. Mais il est également possible de réduire votre facture d'impôts sur des revenus extérieurs au placement en SCPI. Deux outils principaux permettent cela, les SCPI dites « fiscales » et le démembrement.

  • SCPI fiscale: il en existe différents types (Déficit foncier, Malraux, Duflot) qui peuvent soit effacer l'imposition sur d'autres revenus locatifs, soit diminuer votre base imposable globale. Elles sont en général indiquées pour les revenus imposés dans les tranches marginales supérieures de l'IR.
  • Le démembrement: il possible d'acquérir uniquement la nue-propriété d'une part de SCPI afin de sortir une partie de son patrimoine de l'assiette imposable à l'ISF; ou l'usufruit temporaire pour profiter d'une réserve de déficit foncier non-exploitée.

L'utilisation de ces dispositifs requiert en général l'avis d'un expert et les situations doivent se règler au cas par cas.

Comment revendre ses parts ?

Les parts de SCPI sont relativement liquides et la revente peut s'effectuer dans de bonnes conditions, en général sous 15 jours, et sans frais:

  • Pour une SCPI à capital fixe, la vente s'effectue sur le marché secondaire ou au gré-à-gré.
  • Pour une SCPI à capital variable, la SCPI est tenu de racheter les parts des souscripteurs lorsqu'ils souhaitent sortir du placement.

Si vous souhaitez revendre vos parts, prenez contact avec Rhétorès SCPI. La liquidité du placement peut être améliorée en logeant vos parts de SCPI en assurance-vie.

Qu'est-ce qu'une société de gestion ?

La société de gestion gère l'ensemble du patrimoine de la SCPI pour le compte des souscripteurs de parts. Elle s'occupe entre autre de trouver les projets d'investissement et des locataires. Elle se rémunère sur les loyers, mais offre net de frais et de toutes charges un rendement 2 à 3 fois supérieur à un achat locatif à titre personnel.

Quels sont les différents types de SCPI?

Les SCPI sont catégorisées en fonction de leur patrimoine immobilier. Les deux principales sont les SCPI « murs de magasins » et « classique diversfiées ». Dans une stratégie d'investisseur complète, il est intéressant de diversifier son patrimoine sur différentes catégories. Les SCPI de type fiscales dîtes « d'habitation » sont indiquées pour les foyers fortement imposés, mais doivent s'évaluer au cas par cas.

Quels sont les différents modes d'acquisition?

Il est possible d'acheter une SCPI au comptant, à crédit, en assurance-vie, en usufruit ou nue-propriété temporaire. Chaque mode d'acquisition présente des avantages qui lui sont propres et qui dépendent de la situation du souscripteur:

  • L'achat au comptant permet de générer un revenu immédiat,
  • L'achat à crédit permet de se constituer un capital plus rapidement et d'augmenter la rentabilité du placement grâce à un effet de levier. De plus les intérêts d'emprunt sont déductibles de vos impôts,
  • L'achat via un contrat d'assurance vie permet d'obtenir une fiscalité très avantageuse dès les premiers loyers perçus et présente de nombreux avantages en termes de succession.

Quels frais Rhétorès SCPI me facture-t-il ?

Aucun. Rhétorès SCPI est rémunéré par les sociétés de gestion sur leurs propres marges. Le métiers des sociétés de gestion est de gérer un patrimoine immobilier; elles ont donc recours à un réseau externe pour la commercialisation des SCPI.

Comment investir dans une SCPI ?

Lorsque votre décision d'investir est prise, un conseiller Rhétorès définit pour vous le meilleur portefeuille de SCPI et le meilleur mode d'acquisition. La souscription est enregistrée sous huitaine et le versement des loyers commencera le premier jour du trimestre suivant la souscription. Par exemple, une souscription au 01 Avril (Changer d'exemple) déclenchera le versement du premier loyer au 01 Juillet, et chaque trimestre suivant. L'achat en lui-même est réalisé par la simple signature d'un bon de souscription. Des formalités supplémentaires sont nécessaires si vous choisissez d'acquérir vos parts à crédit ou en assurance-vie.

Comment est fixée la valeur d'une part de SCPI?

La valeur d'une part est fixée en fonction de la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI par un commissaire aux comptes indépendant. Une évaluation est réalisée chaque année et de plus, tous les cinq ans, un expert indépendant audite la totalité du patrimoine immobilier.

Pourquoi l'assurance-vie ?

L'assurance-vie n'est pas qu'un placement financier que vous souscrivez auprès de votre banquier. Il s'agit d'un contrat « cadre » bénéficiant d'une fiscalité avantageuse et dans lequel on peut loger une grande variété d'actifs différents, y compris des SCPI.

Que votre objectif soit long terme ou que vous souhaitez générer rapidement des revenus complémentaires, les avantages fiscaux de l'assurance-vie rendront votre placement encore plus attractif.

Un aspect à ne pas négliger est la sécurité renforcée du placement SCPI en assurance-vie. En effet, si vous souhaitez sortir du placement, l'assureur est tenu de vous rendre la contrepartie monétaire de vos parts à la valeur de marché. A cause de cela, les assureurs n'acceptent dans leur contrat que les SCPI les plus solides qu'ils auront préalablement audité. Rhétorès a déjà opéré une sélection des meilleurs contrats qui acceptent un large choix de SCPI et offre de nombreuses options pour une plus grande souplesse de gestion.

Quelle est la durée conseillée pour un investissement en SCPI?

Comme pour tout investissement immobilier, la durée conseillée d'un placement SCPI est relativement longue même s'il est possible de revendre à n'importe quel moment. Un minimum de 5 ans est généralement conseillé.

Toutefois, si vous achetez à crédit, la durée conseillée correspondra à celle de votre crédit immobilier. Pour l'achat en assurance-vie, la durée conseillée est de 8 ans dans le cadre d'une sortie totale.

Les SCPI fiscales doivent être détenue pour une période plus longue afin de remplir les conditions d'obtention des réductions d'impôt - à partir de 13 ans.

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